Kupujący płaci prowizję tylko na podstawie umowy pośrednictwa zasady rozliczeń z biurem nieruchomości w Polsce
- Brak jest przepisu prawnego nakładającego na kupującego obowiązek zapłaty prowizji; zawsze decyduje o tym umowa.
- Najczęściej prowizję płaci sprzedający, a oferty dla kupującego są prezentowane jako "0% prowizji".
- Kupujący płaci prowizję, gdy sam zleca agencji wyszukanie nieruchomości i podpisuje w tym celu umowę pośrednictwa.
- Bez podpisanej umowy pośrednictwa z kupującym, agent nie ma prawa żądać wynagrodzenia.
- Standardowa prowizja wynosi 2-3% wartości transakcji netto (+VAT) i jest negocjowalna.
Kto płaci prowizję dla biura nieruchomości: kupujący czy sprzedający?
W polskim systemie prawnym nie znajdziemy jednoznacznego przepisu, który określałby, kto ma obowiązek zapłaty prowizji dla biura nieruchomości kupujący czy sprzedający. To niezwykle ważna informacja, ponieważ oznacza, że kwestia ta jest regulowana wyłącznie przez umowę cywilnoprawną, czyli umowę pośrednictwa. Taka umowa, aby była ważna, musi mieć formę pisemną lub elektroniczną. Bez niej, moim zdaniem, nie ma mowy o legalnym żądaniu wynagrodzenia.
W praktyce rynkowej najczęściej spotykamy się z modelem, w którym prowizję płaci tylko sprzedający. To on zleca agencji znalezienie nabywcy dla swojej nieruchomości i zobowiązuje się do uiszczenia wynagrodzenia za tę usługę. W efekcie, wiele ofert, które widzimy w ogłoszeniach, jest promowanych jako "0% prowizji od kupującego". Dla kupującego jest to oczywiście bardzo korzystne, ponieważ pozwala zaoszczędzić znaczną kwotę.
Istnieją jednak konkretne sytuacje, w których to kupujący jest zobowiązany do zapłaty prowizji. Dzieje się tak najczęściej, gdy kupujący sam aktywnie zleca agencji wyszukanie nieruchomości spełniającej jego indywidualne kryteria. Wówczas podpisuje on umowę pośrednictwa w zakupie, w której zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia po sfinalizowaniu transakcji dla nieruchomości znalezionej przez agenta. Jest to usługa "szyta na miarę", gdzie pośrednik działa wyłącznie w interesie kupującego.
Umowa pośrednictwa: jedyna podstawa do zapłaty prowizji
Chcę to podkreślić z całą mocą: bez podpisanej umowy pośrednictwa, agent nie ma prawa domagać się wynagrodzenia od kupującego. Nawet jeśli kupujący skorzystał z prezentowanej przez niego oferty i ostatecznie nabył nieruchomość, brak formalnej umowy oznacza brak podstawy do roszczeń finansowych. Umowa jest absolutnie niezbędna, ponieważ precyzuje zakres usług, wysokość prowizji i warunki jej zapłaty, chroniąc interesy obu stron.
Niestety, zdarzają się praktyki niezgodne z prawem, takie jak uzależnianie prezentacji nieruchomości od uprzedniego podpisania umowy pośrednictwa przez poszukującego. Uważam, że takie działania są nieprawidłowe i naruszają prawa konsumenta. Agent powinien przedstawić ofertę, a dopiero w przypadku zainteresowania klienta, zaproponować zawarcie umowy.
Jako kupujący masz pełne prawo odmówić podpisania umowy przed obejrzeniem mieszkania. Pamiętaj, że żadne przepisy nie nakładają na Ciebie takiego obowiązku. Jeśli agent nalega, możesz poszukać innej oferty lub innego biura. Świadomość swoich praw to podstawa bezpiecznej transakcji.
Modele rozliczeń z agencją: poznaj je, zanim zaczniesz szukać
Zanim rozpoczniesz poszukiwania wymarzonej nieruchomości, warto poznać najczęściej stosowane modele rozliczeń z agencjami. Pozwoli Ci to uniknąć zaskoczeń i lepiej zaplanować budżet.
Pierwszy i często najbardziej pożądany przez kupujących to model "0% dla kupującego". W tym przypadku, jak już wspomniałam, prowizję w całości płaci sprzedający. Należy jednak mieć świadomość, że koszt pośrednictwa mógł zostać wliczony w cenę nieruchomości, którą ostatecznie płacisz. To pośrednik sprzedającego dba o jego interesy, ale jednocześnie ułatwia transakcję dla kupującego, nie obciążając go dodatkowymi opłatami.
Drugi model to sytuacja, w której prowizję płacą obie strony zarówno kupujący, jak i sprzedający. Jest to również popularna praktyka, gdzie koszt usługi pośrednictwa jest dzielony. W takim przypadku pośrednik formalnie reprezentuje interesy obu stron, co wymaga pełnej transparentności i podpisania odrębnych umów z każdą ze stron. Ważne jest, aby w takiej sytuacji upewnić się, że pośrednik działa bezstronnie i dba o interesy każdego klienta.
Trzeci model, w którym kupujący płaci 100% prowizji, występuje, gdy to on sam zleca agencji aktywne poszukiwanie nieruchomości "szytej na miarę". Agencja działa wówczas jako Twój osobisty doradca, wyszukując oferty spoza publicznego rynku, negocjując warunki i dbając o Twoje interesy na każdym etapie. Podpisujesz wtedy umowę pośrednictwa w zakupie, a prowizja jest Twoim wynagrodzeniem dla agenta za jego pracę.
Ile kosztuje pomoc agenta? Realne stawki prowizji w Polsce
W Polsce standardowe widełki prowizji za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości wahają się najczęściej w przedziale od 2% do 3% wartości transakcji netto. Do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT, o czym za chwilę wspomnę. Wynagrodzenie pośrednika oblicza się zazwyczaj jako procent od ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości.
Warto wiedzieć, że stawki prowizji mogą się różnić w zależności od kilku czynników. Na przykład, dla nieruchomości o niższej wartości lub w mniejszych miejscowościach, agencje mogą stosować nieco wyższe stawki, sięgające nawet 4-5%. Wynika to z faktu, że nakład pracy agenta bywa podobny niezależnie od wartości nieruchomości, a niższy procent mógłby nie pokrywać kosztów. W przypadku wynajmu nieruchomości prowizja zazwyczaj odpowiada wysokości jednomiesięcznego czynszu.Pamiętaj, że podawane stawki prowizji są bardzo często wartościami netto. Oznacza to, że do kwoty prowizji należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Zawsze upewnij się, czy w umowie pośrednictwa podana kwota jest kwotą brutto, czy netto, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Przeczytaj również: Sprzedaż nieruchomości: Jaki PIT? Ulga mieszkaniowa i zmiany 2026
Negocjowanie i optymalizacja kosztów prowizji
Dobra wiadomość jest taka, że prowizja jest niemal zawsze negocjowalna. Nie bój się rozmawiać z agentem o jej wysokości. Na możliwość negocjacji wpływa wiele czynników, takich jak wartość nieruchomości (im wyższa, tym większe pole do negocjacji procentu), aktualna sytuacja na rynku (rynek kupującego czy sprzedającego) oraz Twoje argumenty jako klienta (np. szybka decyzja o zakupie, brak konieczności intensywnych działań marketingowych ze strony agenta).
Zawsze zalecam kupującym dokładne sprawdzenie zakresu usług, za które płacą prowizję. Czy w cenie jest pomoc prawna, doradztwo kredytowe, wsparcie w negocjacjach, czy tylko samo znalezienie oferty? Świadomość tego, co jest wliczone w cenę, pozwala na lepsze negocjacje i ocenę realnej wartości usługi. Jeśli płacisz, masz prawo wiedzieć, za co dokładnie.
Alternatywą dla korzystania z pośredników jest oczywiście samodzielne poszukiwanie nieruchomości. Może to pozwolić na uniknięcie kosztów prowizji, ale wymaga znacznie większego zaangażowania czasowego i wiedzy prawnej. Pamiętaj, że pośrednictwo, choć wiąże się z kosztami, może znacząco wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji, zapewniając wsparcie eksperta w skomplikowanym procesie zakupu.